American Solution Realty LLC | SU GUÍA PARA LA COMPRA DE PROPIEDADES EN NUEVA YORK.
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SU GUÍA PARA LA COMPRA DE PROPIEDADES EN NUEVA YORK.

¿Pueden comprar propiedad inmobiliaria los extranjeros en Nueva York (y en los EEUU)? 

¿Cuál es la diferencia entre edificios co-op y condo?

¿Puede un inversor extranjero comprar una propiedad en un co-op? 

¿Qué es un edificio condo?

¿Cuáles serían mis gastos como propietario de inmobiliaria en Nueva York?

Si encuentro un edificio que tiene impuesto de reducción. ¿Qué significa? 

¿Cuáles son los gastos del comprador al llegar el cierre (costos de cierre)? 

¿Puedo conseguir una hipoteca para una propiedad en Nueva York si no soy residente en EEUU? 

¿Hay beneficios al conseguir una hipoteca? 

¿Quién paga la tarifa del agente en Nueva York? 

¿Cómo encuentro una propiedad para comprar en Nueva York? 

La mayoría de los vendedores ya tienen un agente. ¿Necesito un agente inmobiliario a mi lado?

¿Cómo controlo el título de propiedad y me aseguro de que mi compra es legal y segura? 

¿Cómo se registran los derechos de propiedad? 

¿Cuáles son los pasos principales de una transacción de compra-venta en Nueva York? 

Me gustaría comprar una propiedad en Nueva York y alquilarla después. ¿Quién me puede ayudar con esto? 

¿Qué está pasando en el mercado ahora mismo? ¿Van a subir o a bajar los precios?

¿Pueden comprar propiedad inmobiliaria los extranjeros en Nueva York (y en los EEUU)?

En los EEUU no hay restricciones en propiedad inmobiliaria para extranjeros. Una parte significativa de la inmobiliaria de Nueva York pertenece a ciudadanos y a corporaciones extranjeras. Algunos tipos de inmobiliaria como los co-ops o tipos especiales de viviendas requieren compradores para presentar la declaración de la renta de EEUU, lo que hace difícil o imposible comprar para aquellos que no presentan declaración de la renta. Sin embargo, hay otros tipos de inmobiliaria, como condominios y townhouses que no tienen restricciones y son muy populares entre los compradores extranjeros.

¿Cuál es la diferencia entre edificios co-op y condo? Leer

Los edificios co-op son corporaciones de viviendas cooperativas que poseen un edificio entero. Al comprar un co-op, usted compra acciones en una corporación proporcionalmente al tamaño del apartamento y se convierte en socio de la corporación junto con sus vecinos. Más que tener una propiedad declarada, usted tiene un ‘contrato de arrendamiento registrado’. Los edificios condominios son propiedad inmobiliaria regular, donde un dueño tiene una propiedad con una participación proporcional de la zona común.

¿Puede un inversor extranjero comprar una propiedad en un co-op?

Los co-ops constituyen la mayor parte la inmobiliaria de Nueva York, sobre un 75-80% de todas las propiedades en la ciudad. Los edificios co-op (corporaciones que los poseen) están dirigidos por consejos co-ops, que toman todas las decisiones importantes sobre el edificio y establecen la política de los edificios y las pautas. Entre esas decisiones, las juntas de co-ops aprueban a cada comprador potencial.

No es fácil para un comprador extranjero comprar un apartamento en un edificio co-op por varias razones.

  1. La aprobación de un comprador potencial de un co-op lleva semanas sino meses, y es un proceso riguroso y notoriamente difícil. La mayoría de los co-ops solo aprueban a compradores con un empleo en Nueva York, impuesto sobre la renta de EEUU y un excelente historial de crédito en EEUU. La ley da derecho al co-op incluso para no proporcionar una explicación al comprador potencial sobre la razón del rechazo.
  2. Hay a menudo restricciones sobre cuánta financiación puede utilizar un comprador (por ejemplo, no más de un cierto porcentaje del precio por unidad).
  3. Casi todos los co-ops restringen el derecho de subarrendar su apartamento, lo que lo hace poco atractivo para los inversores. Normalmente, los apartamentos co-op no se pueden alquilar en absoluto o solo se pueden alquilar durante 1 o 2 años después de cierto número de años de ocupación por el propietario.
  4. Los co-ops regulan su uso del apartamento de muchas otras maneras, incluyendo tener huéspedes o hacer reformas.
  5. Cuando se vende (o se alquila cuando está permitido) un co-op, su comprador estará sujeto a la aprobación del co-op también, lo que reduce el número de compradores cualificados y por consiguiente, reduce el precio de su inversión.
  6. Hay a menudo impuestos adicionales o ´flip taxes’ en la reventa de un on the co-op para desalentar a los especuladores.

Con todas estas medidas se pretende proteger los intereses de otros miembros del co-op (accionistas de la compañía) y asegurarse de que el nuevo comprador es estable financieramente y que siempre va a ser capaz de pagar mensualmente por el mantenimiento, las mejoras y los gastos del edificio. Además, los residentes de los edificios co-op, a menudo ven su edificio como clubes exclusivos y quieren asegurarse de que el edificio atrae solo a un cierto tipo de gente que lo usa de una cierta manera cómoda y agradable para todos los residentes.

El precio de compra de la mayoría de los co-ops es de un 10-20% más bajo que el de os condos. Los gastos mensuales (mantenimiento), por el contrario, son normalmente ligeramente más altos e incluyen empresas de servicio público, gastos de mantenimiento, impuestos inmobiliarios y la parte correspondiente de la hipoteca de crédito del edificio si es que el edificio tiene un préstamo hipotecario. Además del interés hipotecario de su propio préstamo, los accionistas de co-ops, pueden deducir su parte del impuesto inmobiliario de su ingreso gravable.

Aún así, los co-ops pueden resultar atractivos para aquellos a los que les gustaría usar el apartamento como primera residencia o a veces como un pied-a-terre (estancia a tiempo parcial). La mayoría de los co-ops son edificios viejos (de preguerra) de bonitas y auténticas características, chimeneas, techos altos, molduras y algunas veces, con su propio jardín.

¿Qué es un edificio condo?

Alrededor de un 25% de los edificios residenciales en Manhattan son condos, y su número está creciendo rápidamente. Los edificios condominio (condos) son edificios múltiples familiares donde usted es propietario de un apartamento y de una parte correspondiente de zonas comunes – una forma habitual de propiedad inmobiliaria. Al contrario que en los co-ops, hay restricciones mínimas para los que pueden tener un condo a la vez que en uso,en propiedad. Los condos aceptan inversores extranjeros, permiten los pied-a-terres (estancias parciales) y usarlos como una propiedad de inversión, lo que significa que lo puedes alquilar tantos años como quieras.

Para dirigir un edificio, los condominios normalmente tienen una Junta, un órgano electo de propietarios que toma y aprueba las decisiones importantes, de uso, de reparaciones y las normas internas que son obligatorias para todos los propietarios e inquilinos del edificio. También hay un proceso oficial de aprobación de cada comprador potencial que desempeña la Junta, sin embargo, tal aprobación es una formalidad.

Los condos tienen precios más altos que los co-ops, principalmente por la liquidez más alta de este tipo de inversión. Simplemente, los condos son más fáciles de comprar y más fáciles de vender que los co-ops. Como resultado, los condos son la opción más atractiva para compradores extranjeros.

Se han construido un montón de condos en Nueva York en los últimos años. Muchos edificios viejos están siendo renovados y convertidos en condos también. Además, la mayoría de los condos recién construidos ofrecen reducción fiscal entre los primeros 10 a 25 años, lo que resulta un ahorro significativo de impuestos. Además, muchos edificios recientemente construidos presumen de elegantes instalaciones modernas, ventanas murales, renovaciones perfectas y estupendos servicios.

Nos encantará enseñarle ambos tipos de propiedades y ayudarle a elegir su opción ideal.

¿Cuáles serían mis gastos como propietario de inmobiliaria en Nueva York?

Como dueño de propiedad inmobiliaria en EEUU, tendrá que pagar impuestos inmobiliarios y mensualmente gastos comunales por un condo y una tarifa de mantenimiento mensual por un co-op. Dependiendo del tipo y del tamaño de la propiedad, los impuestos pueden variar de unos cientos de dólares al año a varios miles de dólares por año. Lo mismo funciona para los gastos comunes y las tarifas de mantenimiento– esta oscilación entre un par de cientos al mes a unos pocos miles al mes, depende del tamaño y del tipo de propiedad, así como de la situación de las instalaciones. Cuantos más servicios adicionales ofrezca el edificio, más altos serán los pagos mensuales. Prepárese para pagar alrededor de $1 dólar por metro cuadrado al mes por su propiedad de Nueva York.

Como propietario de su casa, puede usar algunos de estos gastos para reducir su pago de impuestos. Los impuestos inmobiliarios pueden deducirse del ingreso gravable por el propietario ( la persona que en efecto pagó el impuesto inmobiliario) dentro del mismo año. Los propietarios de un co-op pueden deducir parte de su mantenimiento mensual porque consiste, entre otras cosas, en el pago de interés de la hipoteca del edificio co-op.

Si usted es un inversor, la mayoría de sus gastos son deducibles en el año que éstos fueron incurridos. Ambos, gastos comunes e impuesto inmobiliario, son tratados como un gasto de negocios en el año incurrido y pueden ser deducibles. Por favor, consulte a su consejero fiscal si esto le concierne. También puede mirar nuestra página de impuestos para más detalles.

Si encuentro un edificio que tiene impuesto de deducción. ¿Qué significa?

La ciudad de Nueva York ha adoptado varios programas incentivos para motivar a los promotores a construir y promover barrios a raves de la ciudad. Hasta hace poco, la mayoría de las urbanizaciones condo nuevas participaban en una de las formas del Programa de Exención de Impuetos. El programa cubre no solo nuevas construcciones, sino también ciertos tipos de conversiones y alteraciones de los edificios existentes. Generalmente, si el edificio fue rehabilitado o convertido en otro uso, la deducción es conocida como impuesto J-51 de deducción. Si está recientemente construido, la deducción es conocida como 421-A o impuesto de deducción 421-G.

El programa más común de deducción de impuestos 421-A ofrece exenciones de impuestos discontinuas, distribuidas a lo largo de diez años. El impuesto inmobiliario aumenta en un 20% cada dos años hasta que alcanza su madurez.

La deducción se calcula según el siguiente esquema:

1 año – 100% exención
2 año – 100 % exención
3 año – 80 % exención
4 año – 80 % exención
5 año – 60 % exención
6 año – 60 % exención
7 año – 40 % exención
8 año – 40 % exención
9 año – 20 % exención
10 año – 20 % exención
Desde el undécimo año en adelante se paga la cantidad total de impuestos.

Otra variación de este programa es conocido como 421-G, y proporciona deducción de impuestos para urbanizaciones más abajo de Murray Street en el distrito financiero de Manhattan. Las propiedades que cumplen los requisitos en esta zona disfrutan de una dedución de impuestos por 14 años. Normalmente, el pago más bajo de impuestos está fijado entre los primeros 8 a 10 años y se retira paulatinamente cada año desde entonces hasta que alcanza madurez, hacia el año 14.

Ciertas urbanizaciones tienen derecho a periodos más largos de deducción– 15, 20 o hasta 25 años en deducción de impuestos. Los factores de elegibilidad incluyen la situación geográfica, el uso de préstamos gubernamentales y subvenciones para la construcción, y la disponibilidad de unidades de vivienda asequible en el edificio.

Su agente de Evans le proporcionará detalles completos sobre el estado de impuestos de las propiedades de su elección.

¿Cuáles son los gastos del comprador al llegar el cierre (costos de cierre)?

Los costos de cierre son un gasto adicional que ambos, comprador y vendedor se encuentran durante la transacción compra-venta. Los costos de cierre en Nueva York comprenden de el 1-8% de la cantidad de compra.

* Los gastos del comprador incluyen tarifas legales y de registro así como los impuestos federales, estatales y de la ciudad. Estos costos tienen que cubrirse antes o al cierre y llegarán con su entrega inicial. Por favor, incluya estos costes en la preparación de su compra. Estos gastos se describen con detalle más abajo.

* Si usted está comprando un condo recién construido (en NYC se llama “comprar de un espónsor”), tendrá que pagar: impuestos de transferencia inmobiliaria de la ciudad de Nueva York, que iguala el 1% para propiedades por debajo de $499,999 y un 1.425% para propiedades por encima de $499,999. Otro impuesto a pagar al Estado es el impuesto de transferencia de la ciudad de Nueva York, que es un 0.4% del precio de venta. Adicionalmente, tendría que cubrir la tarifa del abogado del vendedor que normalmente es entre $1,500-$2,500.

* La póliza de seguro de título se requiere también para proteger el derecho de su propiedad de posibles reclamaciones de terceras partes durante la completa duración de su titularidad. Cuesta aproximadamente $450 por $100,000 del precio de compra.

* Si su propiedad cuesta más de $1,000,000, también tendrá que pagar el impuesto “Mansion Tax” del 1% del precio de la propiedad.

* Muchos edificios recaudan tarifas adicionales tales como la tarifa de solicitud de $200 para arriba; una tarifa de gestión del agente de $250-$500, y un depósito de instalación de $500-$1500.

* También tendrá que contratar a un abogado para revisar todos los documentos. Esta cantidad puede variar entre aproximadamente $2,500-$5,000 dependiendo de la complejidad de la estructura de la compra más los gastos de gravamen, empezando desde $500.

* Si usted solicita una hipoteca para comprar su propiedad, se necesita más dinero en efectivo para cerrar. Las tarifas originales de préstamos hipotecarios o puntos, varían entre un 0.5% a un 3% del valor del préstamo. Tales gastos de hipotecas incluyen una búsqueda de embargo alrededor de $300 – $400; varias tarifas bancarias como (impuesto sobre bienes raíces, seguro de propiedad) de $400-$1200; póliza de seguro de título de la hipoteca, que cuesta $200 por $100,000 del valor de la propiedad, e impuesto de la hipoteca del 1.8% del préstamo hipotecario para préstamos por debajo de $499,999, y 1.925% del préstamo hipotecario sobre $499,999. Adicionalmete, tendrá que pagar $500 o más por una tasación; $30-$100 por informe de crédito del solicitante; otros $500 o más por la solicitud del préstamo. Además, suele haber una tarifa bancaria de abogado de aproximadmente $1000-$1500.

Por favor, remítase a nuestra calculadora de costos de cierre para hacer un cálculo aproximado de sus gastos de costos de cierre.

¿Puedo conseguir una hipoteca para una propiedad en Nueva York si no soy residente en EEUU?

La financiación está disponible para no-residentes en EEUU. Muchos bancos tienen programas especiales para no-residentes en EEUU. Normalmente, un no-residente será capaz de financiar hasta un 65-75% de una cantidad hasta de $1M en cantidad de préstamo y un 60% de la cantidad entre $1M y $2M.

Para cumplir los requisitos para un préstamo, un no-residente normalmente necesita proporcionar:

  • visa válida para entrar en EEUU o una copia de un pasaporte extranjero
  • 4 referencias de crédito de instituciones financieras serias (su banco local, CPA o contable, compañía de seguros)
  • verificación del pago de alquiler de la hipoteca durante los últimos 12 meses
  • verificación de fondos suficientes para cerrar (por favor, use la calculadora de costos de cierre para los costos de cierre estimados)
  • verificación de empleo

Algunos bancos piden menos documentos pero ofrecen un índice de interés más alto. Estaremos encantados de recomendarle varios especialistas en hipotecas que le ofrecerán las mejores opciones de financiación posibles para su compra.

¿Hay beneficios al conseguir una hipoteca?

La financiación es una herramienta clave para una inversión con éxito. No solo le permite adquirir propiedades, que de otra manera estaría fuera de su alcance, sino también aumenta en gran medida la devolución de su propio dinero. La financiación tiene beneficios fiscales para los inversores – todo interés hipotecario es deducible en una inversión/alquiler de una propiedad. Al mismo tiempo, aumenta el riesgo. Ser capaz de cubrir el pago hipotecario, es una llave para proteger su inversión.

¿Quién paga la tarifa del agente en Nueva York?

No hay cuota de comisión de parte del comprador si usted gestiona su compra a través de un agente de Evans.

En propiedad inmobiliaria residencial, el vendedor paga la tarifa del agente que luego se divide entre los agentes del comprador y del vendedor. Esta regla normalmente es válida para propiedad inmobiliaria residencial, así como para tratos con propiedad inmobiliaria comercial. Consecuentemente, un comprador no paga una tarifa de agente en Nueva York.

¿Cómo encuentro una propiedad para comprar en Nueva York?

La mejor manera de navegar por el mercado inmobiliario de Nueva York es emplear los servicios de un profesional en inmobiliaria que represente SUS intereses. Aunque hay alguna información disponible en fuentes públicas, incluido medios de comunicación publicados y en la red. Los agentes tienen un montón de información incluyendo las últimas actualizaciones de sus propias manos, por no mencionar la abundancia de experiencia y el conocimiento que comparten.

La inmobiliaria Evans es miembro del Consejo Inmobiliario de Nueva York, así como de las Organizaciones Real National y New York Realtor que nos proporcionan acceso al todo el mercado de venta de Nueva York – a absolutamente cualquier propiedad listada por cualquier agente de Nueva York. Como resultado, al contrario que muchos agentes europeos, los agentes de Evans pueden mostrarle CUALQUIER propiedad disponible en el mercado.

Encontrar su casa o una buena inversión exige mucho esfuerzo y consume mucho tiempo. Se beneficiará claramente de la ayuda y consejo profesional. Además, la base de datos profesional disponible para los agentes de Evans le proporciona las ventas actuales, la información del precio de alquiler y la información actual de cada propiedad en la zona de su elección.

Programar las citas con los agentes, buscar propiedades, encontrar los detalles de los edificios y las normas específicas, requisitos y procedimientos de aprobación no es tan sencillo como parece. Durante este largo proceso tendrá que tomar una decisión tal como elegir varios proveedores de servicios, como abogados y banqueros hipotecarios y presentar información financiera y personal.

Además, un comprador en nueva York no tiene que pagar por ser representado. La comisión del agente del comprador, ¡la pagan los vendedores!

La mayoría de los vendedores ya tienen un agente. ¿Necesito un agente inmobiliario a mi lado?

Tener un agente de comprador le ayudará a ahorrar tiempo, a tener acceso al mercado entero de venta en NYC y a tener ayuda al presentar su oferta o solicitud de la mejor manera posible. La compra inmobiliaria es una transacción complicada, se lleva semanas o a veces, meses. Involucra la participación de muchos profesionales: abogados, agentes hipotecarios, especialistas en pólizas, arquitectos, tasadores, cada uno de los cuales hace su parte específica del trabajo. La coordinación de un equipo tan diverso es un esfuerzo serio y puede convertir la vida en una pesadilla, especialmente s usted es un profesional ocupado.

Aunque la mayoría de los vendedores están representados por un agente, no tener uno a su lado lo deja desprotegido. Tener un agente que le represente en la transacción es algo que no tiene precio. Un movimiento en falso puede estropear un trato o costarle gastos mucho más elevados, ya que el agente del vendedor no va a luchar para bajar el precio o para conseguir concesiones para el comprador, va contra sus obligaciones contractuales y su deber fiduciario para con el vendedor.

Lo mejor de esto es que este servicio no le cuesta nada al comprador. Ambos, los servicios de los agentes del vendedor y del comprador los cubre el vendedor.

¿Cómo controlo el título de propiedad y me aseguro de que mi compra es legal y segura?

Para estructurar la transacción de compra-venta, ambos, el vendedor y el comprador emplean abogados, que negocian el contrato (acuerdo preliminar, bajo el cual se paga un depósito), conciertan para la búsqueda del título y el seguro, comprueban los embargos e infracciones legales del edificio, etc.

Otros profesionales que pueden necesitarse, son: los tasadores, que determinan el justo valor de la propiedad en el mercado; supervisores, que comprueban la condición de la propiedad y sus elementos técnicos; arquitectos, que determinan el tamaño exacto de la propiedad y hacen sus mediciones; y los agentes hipotecarios, que ayudan a asegurar un préstamo hipotecario.

Su agente de Evans estará encantado de recomendarle abogados inmobiliarios, tasadores, especialistas hipotecarios y otros profesionales que podrán ayudarle con su compra.

¿Cómo se registran los derechos de propiedad?

Registrar el título de propiedad con la información del propietario es parte del cierre, y normalmente se encarga de ello el abogado del comprador que presenta los documentos en el Registro de la ciudad de Nueva York. En el momento de la compra, todos los documentos de propiedad se fotografían, se fotocopian y se archivan para que se puedan encontrar y examinar por cualquiera que desee verlos.

¿Cuáles son los pasos principales de una transacción de compra-venta en Nueva York?

Paso 1: Preparación

Antes de que empiece su viaje al mercado inmobiliario de Nueva York, sería de gran ayuda prepararse de antemano, así, cuando encuentre lo que está buscando, podrá trasladarse rápidamente y de forma segura a la propiedad de sus sueños.

  1. Si usted adquiere una financiación, debería hablar con un agente hipotecario o con un banquero y conseguir una pre-aprobación para un préstamo antes de que empiece su búsqueda. Esto, no solo le ayudará a saber cuánto puede gastar, sino también, hacerle un comprador más atractivo y le ayudará a negociar un mejor precio.
  2. Es un requisito en Nueva York tener un abogado que pueda revisar su contrato y proteger sus intereses durante la transacción. Si usted no tiene uno, estaremos encantados de recomendarle varios para elegir, teniendo en cuenta también que hablen su lengua. No es necesario decir lo importante que es seleccionar a un abogado en el que pueda confiar y con el que usted se encuentre a gusto.
  3. Es muy útil hablar con un buen asesor de impuestos para ayudarle a decidir la estructura de compra óptima para su trato. La responsabilidad fiscal varía para los residentes en EEUU y no-residentes, así como si compra una casa o invierte en una propiedad. En definitiva, es inteligente consultar con un especialista en impuestos, un abogado fiscal o un contable.
  4. Finalmente, necesita preparar sus finanzas y especialmente un depósito del 10% por su compra, para que esté fácilmente disponible cuando usted lo necesite. Usted puede considerar abrir una cuenta en un banco de EEUU si no tiene una o de otra forma, hacer una transferencia a la cuenta de plica de su abogado.

Paso 2: Búsqueda de propiedad y oferta

Cada compra empieza con el proceso de selección. Después de ver las propiedades y de seleccionar la que a usted le gusta realmente, debe hacer una oferta para comprarla. Tal oferta no es vinculante y puede hacer más de una oferta para encontrar el mejor trato. Los promotores de propiedades de lujo (espónsores) sin embargo son menos proclives a negociar el precio y normalmente esperan vender sus propiedades al precio de compra. Su agente de Evans siempre estará a su lado y hará lo que pueda para conseguirle el precio más bajo y el mejor trato.

Una vez que la oferta es aceptada por el vendedor, el agente del vendedor o abogado envía el contrato y el reglamento del edificio (o un plan de oferta para una nueva urbanización) al abogado del comprador para revisarlo.

Paso 3: Negociación del contrato y firma

El tiempo que tarda su abogado en revisar el contrato es de 5 a 10 días laborables el agente del vendedor de la propiedad que usted elija le aconsejará en dicho límite de tiempo). Por favor, esté alerta hasta que el contarto esté firmado, el vendedor puede a menudo elegir continuar enseñando la propiedad y aceptar una oferta mayor.

Las condiciones del contrato son muy importantes y regulan todos los detalles de la futura compra. Debe repasar cuidadosamente el contrato con su abogado para comprender los riesgos y obligaciones que tiene que asumir.

Después de firmar el contrato, un depósito del 10% del precio de la propiedad es pagadero. Por eso, se tiene que asegurar que usted tiene los fondos fácilmente disponibles en EEUU. Una forma de hacerlo es enviar los fondos a su abogado en EEUU. También puede abrir una cuenta bancaria en EEUU si lo desea.

Este depósito se guarda en la cuenta de plica designada del abogado del vendedor. Normalmente, no es reembolsable si un comprador no sigue adelante con el trato. Sin embargo, puede negociar ciertas condiciones bajo las cuales puede recuperar su depósito. Una de estas condiciones es una hipoteca de previsión– una cláusula en el contrato que garantiza el reembolso del depósito si un comprador no puede asegurar la financiación en ciertos plazos. Está en manos de su abogado negociar esta cláusula con el vendedor, aunque pocos vendedores están de acuerdo en incluirla.

Paso 4: Aprobación de la Junta de un coop o condo

La aprobación de la junta es probablemente la parte más desagradable de la compra de una propiedad en Nueva York. Es algo inevitable, incluso si compra un apartamento en el condo más amable de todos los edificios condo.

Tendrá que poner juntos en un riguroso y concienzudo paquete un montón de información personal y financiera, incluidas las declaraciones de la renta, estractos de cuenta y referencias comerciales, etc, etc.

La aprobación de una junta de coop es un proceso riguroso que normalmente incluirá una entrevista personal.

La aprobación de la junta de un condo sigue el mismo procedimiento y requiere la misma cantidad de documentación. Sin embargo, normalmente es una formalidad.

Paso 5: Preparación y cierre

Después de firmar el contrato, tiene un tiempo adicional para asegurar su financiación y realizar una investigación adicional del estado legal de la propiedad y su condición. Este es el momento de hacer la inspección y la tasación, que es necesario para la hipoteca. Su abogado revisará los documentos, buscará el título de propiedad y los embargos e infracciones posibles.

Si usted solicita una hipoteca, su banco comprobará todos los documentos que se exigen de sus ingresos y sus activos, así como la financiación del edificio. Una vez que todo está en orden, su banco le transferirá la cantidad completa del préstamo, normalmente a la cuenta de plica de su abogado.

Al mismo tiempo, su pago de entrada y los costos de cierre final, también se transferirán a la cuenta de plica y su abogado actuará como un agente de plica hasta el cierre.

El día antes de su cierre usted debe hacer unas pruebas del cumplimiento final de su propiedad para asegurarse de que su condición es la acordada y esperada.

Paso 6: Cierre

Un cierre es una transacción actual de compra-venta que normalmente tiene lugar varias semanas después de firmar el contrato. Es el momento en el que todas las partes en la transacción (vendedor (es) y (comprador(es), abogado del comprador y del vendedor, abogado bancario, representante del título de propiedad, etc.) se reúnen para firmar el conjunto final de documentos y de realizar todos los pagos.

En el momento del cierre, su abogado distribuirá todos los pagos incluido el pago al vendedor, los impuestos, tarifas y la póliza de seguro de título y otras tarifas.

En cambio, un comprador recibirá el nuevo título de propiedad junto con la póliza de seguro de título y por supuesto, las llaves del nuevo apartamento.

¡Enhorabuena!

YOUR GUIDE TO BUYING PROPERTY IN NEW YORK.

Can foreigners buy real estate in New York (and in the US)?

What is the difference between co-op and condo buildings?

Can a foreign investor buy a property in a co-op?

What is a condo building?

What would my expenses be as a real estate owner in New York?

If I find a building that has a reduction tax. What does it mean?

What are the buyer’s expenses at closing (closing costs)?

Can I get a mortgage for a property in New York if I am not a US resident?

Are there benefits to getting a mortgage?

Who pays the agent’s fee in New York?

How do I find a property to buy in New York?

Most sellers already have an agent. Do I need a real estate agent by my side?

How do I check title and make sure my purchase is legal and safe?

How are property rights registered?

What are the main steps of a buy-sell transaction in New York?

I would like to buy a property in New York and rent it later. Who can help me with this?

What is happening in the market right now? Will prices go up or down?

Can foreigners buy real estate in New York (and in the US)?

In the US there are no restrictions on real estate for foreigners. A significant portion of New York real estate is owned by citizens and foreign corporations. Some types of real estate such as co-ops or special types of homes require buyers to file a US income tax return, which makes it difficult or impossible for those who do not file a tax return to buy. However, there are other types of real estate, such as condos and townhouses that have no restrictions and are very popular with foreign buyers.

What is the difference between co-op and condo buildings? Read

Co-op buildings are cooperative housing corporations that own an entire building. By buying a co-op, you buy shares in a corporation proportionally to the size of the apartment and become a partner in the corporation along with your neighbors. More than having a declared property, you have a ‘registered lease’. Condominium buildings are regular real estate, where one owner has a property with a proportional share of the common area.

Can a foreign investor buy a property in a co-op?

Co-ops make up the majority of New York real estate, about 75-80% of all property in the city. Co-op buildings (corporations that own them) are run by co-op councils, which make all major decisions about the building and set building policy and guidelines. Between those decisions, the co-op boards approve each potential buyer.

It is not easy for a foreign buyer to buy an apartment in a co-op building for several reasons.

  1. Approving a potential buyer for a co-op takes weeks if not months and is a rigorous and notoriously difficult process. Most co-ops only approve buyers with a job in New York, US income tax, and excellent US credit history. The law entitles the co-op even not to provide an explanation to the potential buyer as to the reason for the rejection.
  2. There are often restrictions on how much financing a buyer can use (for example, no more than a certain percentage of the unit price).
  3. Almost all co-ops restrict the right to sublet your apartment, making it unattractive to investors. Typically, co-op apartments cannot be rented at all or can only be rented for 1 or 2 years after a certain number of years of owner occupancy.
  4. Co-ops regulate your use of the apartment in many other ways, including having guests or doing renovations.
  5. When a co-op is sold (or rented when allowed), your buyer will be subject to the co-op’s approval as well, reducing the number of qualified buyers and consequently lowering the price of your investment.
  6. There are often additional taxes or ‘flip taxes’ on the resale of an on the co-op to discourage speculators. All these measures are intended to protect the interests of other members of the co-op (shareholders of the company) and to ensure that the new buyer is financially stable and that he will always be able to pay monthly for maintenance, improvements and repairs. building expenses. Also, residents of co-op buildings often view their building as exclusive clubs and want to make sure that the building attracts only a certain type of people who use it in a certain comfortable and enjoyable way for all residents.

The purchase price of most co-ops is 10-20% lower than that of condos. Monthly (maintenance) expenses, by contrast, are typically slightly higher and include utilities, maintenance expenses, property taxes, and the corresponding portion of the building’s credit mortgage if the building has a home loan. In addition to the mortgage interest on their own loan, co-op shareholders can deduct their share of the property tax from their taxable income.

Still, co-ops can be attractive to those who would like to use the apartment as a primary residence or sometimes as a pied-a-terre (part-time stay). Most of the co-ops are old (pre-war) buildings with nice authentic features, fireplaces, high ceilings, trim, and sometimes their own garden.

What is a condo building?

About 25% of residential buildings in Manhattan are condos, and their number is growing rapidly. Condominium buildings (condos) are multi-family buildings where you own an apartment and a corresponding share of common areas – a common form of real estate. Unlike co-ops, there are minimal restrictions for those who can own a condo while in use, on property. The condos accept foreign investors, allow pied-a-terres (partial stays) and use them as an investment property, which means you can rent it for as many years as you like.

To run a building, condominiums typically have a Board, an elected body of owners that makes and approves major decisions, use, repair, and internal regulations that are binding on all owners and tenants of the building. There is also an official approval process for each potential buyer that the Board performs, however such approval is a formality.

Condos are priced higher than co-ops, mainly due to the higher liquidity of this type of investment. Simply put, condos are easier to buy and easier to sell than co-ops. As a result, condos are the most attractive option for foreign buyers.

Lots of condos have been built in New York in recent years. Many old buildings are being renovated and converted into condos as well. Additionally, most newly built condos offer tax relief for the first 10 to 25 years, resulting in significant tax savings. In addition, many newly constructed buildings boast elegant modern facilities, wall windows, seamless renovations, and great amenities.

We would love to show you both types of properties and help you choose your ideal option.

What would my expenses be as a real estate owner in New York?

As a US real estate owner, you will have to pay real estate taxes and monthly community fees for a condo and a monthly maintenance fee for a co-op. Depending on the type and size of the property, taxes can range from a few hundred dollars a year to several thousand dollars a year. The same works for common expenses and maintenance fees – this range from a couple hundred a month to a few thousand a month depends on the size and type of property, as well as the condition of the facilities. The more additional services the building offers, the higher the monthly payments. Expect to pay about $ 1 per square foot per month for your New York property.

As a homeowner, you can use some of these expenses to lower your tax payment. Property taxes can be deducted from taxable income by the owner (the person who actually paid the property tax) within the same year. Co-op owners can deduct part of their monthly maintenance because it consists, among other things, of paying interest on the co-op building mortgage.

If you are an investor, most of your expenses are deductible in the year they were incurred. Both common expenses and property tax are treated as a business expense in the year incurred and may be deductible. Please consult your tax advisor if this concerns you. You can also look at our tax page for more details.

If I find a building that has a tax deduction. What does it mean?

New York City has adopted several incentive programs to motivate developers to build and promote neighborhoods to raves around the city. Until recently, most new condo developments participated in one form of the Tax Exemption Program. The program covers not only new construction, but also certain types of conversions and alterations to existing buildings. Generally, if the building was rehabilitated or converted to another use, the deduction is known as the J-51 tax deduction. If it is newly built, the deduction is known as a 421-A or 421-G tax deduction.

The most common 421-A tax deduction program offers discontinuous tax exemptions, spread out over ten years. Property tax increases by 20% every two years until it reaches maturity.

The deduction is calculated according to the following scheme:

1 year – 100% exemption

2 year – 100% exemption

3 year – 80% exemption

4 year – 80% exemption

5 year – 60% exemption

6 year – 60% exemption

7 year – 40% exemption

8 year – 40% exemption

9 year – 20% exemption

10 year – 20% exemption

From the eleventh year on, the full amount of taxes is paid.

Another variation of this program is known as 421-G, and it provides a tax deduction for developments below Murray Street in Manhattan’s financial district. Qualifying properties in this zone enjoy a 14-year tax deduction. Normally, the lowest tax payment is fixed between the first 8 to 10 years and is phased out each year from then until it reaches maturity, around year 14.

Certain developments are entitled to longer deduction periods – 15, 20, or even 25 years in tax deduction. Eligibility factors include geographic location, use of government loans and construction grants, and availability of affordable housing units in the building.

Your Evans agent will provide you with complete details on the tax status of the properties of your choice.

What are the buyer’s expenses at closing (closing costs)?

Closing costs are an additional expense that both buyer and seller encounter during the sale-purchase transaction. Closing costs in New York comprise 1-8% of the purchase amount.

* Buyer’s expenses include legal and registration fees as well as federal, state and city taxes. These costs must be covered before or at closing and will arrive with your initial delivery. Please include these costs when preparing your purchase. These expenses are described in detail below.

* If you are buying a newly built condo (in NYC it is called “buying from a sponsor”), you will have to pay: New York City real estate transfer tax, which equals 1% for properties under $ 499,999 and a 1,425% for properties above $ 499,999. Another tax payable to the State is the New York City transfer tax, which is 0.4% of the sale price. Additionally, you would have to cover the seller’s attorney fee, which is normally between $ 1,500- $ 2,500.

* The title insurance policy is also required to protect the right to your property from possible third-party claims for the entire duration of your ownership. It costs approximately $ 450 per $ 100,000 of the purchase price.

* If your property costs more than $ 1,000,000, you will also have to pay the “Mansion Tax” of 1% of the property price.

* Many buildings collect additional fees such as the application fee of $ 200 and above; a $ 250- $ 500 agent handling fee, and a $ 500- $ 1500 setup deposit.

* You will also need to hire an attorney to review all the documents. This amount can vary between approximately $ 2,500- $ 5,000 depending on the complexity of the purchase structure plus lien expenses, starting from $ 500.

* If you apply for a mortgage to buy your property, it takes more cash to close. The original mortgage loan rates, or points, range from 0.5% to 3% of the value of the loan. Such mortgage expenses include a search for foreclosure around $ 300- $ 400; various bank fees such as (real estate tax, property insurance) from $ 400- $ 1200; Mortgage title insurance policy, which costs $ 200 per $ 100,000 of the property’s value, and mortgage tax of 1.8% of the home loan for loans under $ 499,999, and 1.925% of the home loan over $ 499,999. Additionally, you will have to pay $ 500 or more for an appraisal; $ 30- $ 100 per applicant’s credit report; another $ 500 or more for the loan application. Additionally, there is usually an attorney bank fee of approximately $ 1000- $ 1500.

Please refer to our closing cost calculator to estimate your closing cost expenses.

Can I get a mortgage for a property in New York if I am not a US resident?

Funding is available to non-US residents. Many banks have special programs for non-residents in the US. Typically, a non-resident will be able to finance up to 65-75% of an amount up to $ 1M in loan amount and 60% of the amount between $ 1M and $ 2M.

To qualify for a loan, a non-resident typically needs to provide:

  • valid visa to enter the US or a copy of a foreign passport
  • 4 credit references from serious financial institutions (your local bank, CPA or accountant, insurance company)
  • verification of mortgage rent payment for the last 12 months
  • verification of enough funds to close (please use closing cost calculator for estimated closing costs)
  • employment verification

Some banks ask for fewer documents but offer a higher interest rate. We will be happy to recommend several mortgage specialists who will offer you the best possible financing options for your purchase.

Are there benefits to getting a mortgage?

Financing is a key tool for a successful investment. It not only allows you to acquire properties, which would otherwise be out of reach, but also greatly increases your return on your own money. Financing has tax benefits for investors – all mortgage interest is deductible on an investment / rental of a property. At the same time, the risk increases. Being able to cover your mortgage payment is a key to protecting your investment.

Who pays the agent’s fee in New York?

There is no commission fee from the buyer if you arrange your purchase through an Evans agent.

In residential real estate, the seller pays the agent fee which is then divided between the buyer and seller’s agents. This rule normally holds true for residential real estate, as well as dealing with commercial real estate. Consequently, a buyer does not pay an agent fee in New York.

How do I find a property to buy in New York?

The best way to navigate the New York real estate market is to employ the services of a real estate professional who represents YOUR interests. Although there is some information available from public sources, including published media and on the web. Agents have a ton of information including the latest updates from their own hands, not to mention the wealth of experience and knowledge they share.

Evans Real Estate is a member of the New York Real Estate Council, as well as the Real National and New York Realtor Organizations that provide us with access to the entire New York sales market – to absolutely any property listed by any New York agent. As a result, unlike many European agents, Evans agents can show you ANY property available on the market.

Finding your home or a good investment requires a lot of effort and time consuming. You will clearly benefit from professional help and advice. In addition, the professional database available to Evans agents provides you with current sales, rental price information, and current information for each property in the area of ​​your choice.

Scheduling agent appointments, searching for properties, finding building details and specific regulations, requirements and approval procedures is not as straightforward as it sounds. During this long process, you will have to decide such as choosing various service providers, such as mortgage lawyers and bankers, and submitting financial and personal information.

Also, a buyer in New York does not have to pay to be represented. Buyer’s agent commission is paid by sellers!

Most sellers already have an agent. Do I need a real estate agent by my side?

Having a buyer’s agent will help you save time, access the entire NYC sales market, and help you present your offer or request in the best possible way. Buying real estate is a complicated transaction, it takes weeks or sometimes months. It involves the participation of many professionals: lawyers, mortgage brokers, policy specialists, architects, appraisers, each of whom does their specific part of the job. Coordinating such a diverse team is a serious endeavor and can turn life into a nightmare, especially if you are a busy professional.

Although most sellers are represented by an agent, not having one by your side leaves you unprotected. Having an agent represent you in the transaction is priceless. A wrong move can spoil a deal or cost you much higher expenses, as the seller’s agent is not going to fight to lower the price or win concessions for the buyer, it goes against their contractual obligations and their fiduciary duty to the seller. .

The best thing about this is that these service costs the buyer nothing. Both the seller’s and buyer’s agent services are covered by the seller.

How do I check title and make sure my purchase is legal and safe?

To structure the purchase-sale transaction, both the seller and the buyer employ lawyers, who negotiate the contract (preliminary agreement, under which a deposit is paid), enter search for title and insurance, check liens and building legal infractions, etc.

Other professionals that may be needed are: appraisers, who determine the fair value of the property in the market; supervisors, who check the condition of the property and its technical elements; architects, who determine the exact size of the property and make their measurements; and mortgage brokers, who help secure a home loan.

Your Evans agent will be happy to recommend real estate attorneys, appraisers, mortgage specialists, and other professionals who can assist you with your purchase.

How are property rights registered?

Registering the title to the property with the owner’s information is part of the closing and is usually handled by the buyer’s attorney who files the documents with the New York City Registry. At the time of purchase, all ownership documents are photographed, photocopied and archived so that they can be found and examined by anyone who wishes to see them.

What are the main steps of a buy-sell transaction in New York?

Step 1: Preparation

  • Before you start your trip to the New York real estate market, it would help to prepare in advance so that when you find what you are looking for, you can quickly and safely move to the property of your dreams. If you are purchasing financing, you should speak with a mortgage broker or banker and get pre-approved for a loan before you start your search. This will not only help you know how much you can afford, but also make you a more attractive buyer and help you negotiate a better price.
  • It is a requirement in New York to have an attorney who can review your contract and protect your interests during the transaction. If you do not have one, we will be happy to recommend several to choose from, also considering that they speak your language. It goes without saying how important it is to select an attorney whom you can trust and with whom you are comfortable.
  • It is very helpful to speak with a good tax advisor to help you decide the optimal purchase structure for your deal. Tax liability varies for US residents and non-residents, as well as whether you buy a home or invest in property. Ultimately, it’s smart to consult with a tax specialist, tax attorney, or accountant.
  • Finally, you need to prepare your finances and especially a 10% deposit for your purchase, so that it is easily available when you need it. You may consider opening an account in a US bank if you do not have one or otherwise, make a transfer to your attorney’s escrow account.

Step 2: Property search and offer

Every purchase begins with the selection process. After viewing the properties and selecting the one you really like, you must make an offer to buy it. Such an offer is not binding, and you can make more than one offer to find the best deal. Luxury property developers (sponsors) however are less inclined to negotiate the price and usually expect to sell their properties at the purchase price. Your Evans agent will always be by your side and will do what they can to get you the lowest price and the best deal.

Once the offer is accepted by the seller, the seller’s agent or attorney sends the contract and building regulations (or an offer plan for a new development) to the buyer’s attorney for review.

Step 3: Negotiation of the contract and signature

The time it takes for your lawyer to review the contract is 5 to 10 business days, the agent of the seller of the property that you choose will advise you on that time limit). Please be alert until the contract is signed, the seller may often choose to continue showing the property and accept a larger offer. The conditions of the contract are very important and regulate all the details of the future purchase. You should carefully review the contract with your attorney to understand the risks and obligations you must bear. After signing the contract, a deposit of 10% of the property price is payable. Therefore, you must ensure that you have the funds readily available in the US. One way to do this is to send the funds to your attorney in the US. You can also open a bank account in the US if you wish. This deposit is held in the designated escrow account of the seller’s attorney. It is normally non-refundable if a buyer does not go through with the deal. However, you can negotiate certain conditions under which you can get your deposit back. One of these conditions is a provident mortgage – a clause in the contract that guarantees the repayment of the deposit if a buyer cannot secure financing within certain terms. It is up to your lawyer to negotiate this clause with the seller, although few sellers agree to include it.

Step 4: Board approval of a coop or condo

Board approval is probably the most unpleasant part of buying a property in New York. It is unavoidable, even if you buy an apartment in the kindest condo of all the condo buildings. You will have to put together in a rigorous and conscientious package a lot of personal and financial information, including tax returns, account statements and business references, etc., etc.

The approval of a coop meeting is a rigorous process that will normally include a personal interview. Board approval of a condo follows the same procedure and requires the same amount of documentation. However, it is usually a formality.

Step 5: Preparation and closing

After signing the contract, you have additional time to secure your financing and conduct additional investigation of the property’s legal status and condition. This is the time to do the inspection and appraisal, which is necessary for the mortgage. Your attorney will review the documents, look for title to the property, and possible liens and violations.

If you apply for a mortgage, your bank will check all the required documents for your income and assets, as well as the financing of the building. Once everything is in order, your bank will transfer the entire loan amount, usually to your attorney’s escrow account. At the same time, your down payment and final closing costs will also be transferred to the escrow account and your attorney will act as an escrow agent until closing.

The day before closing, you must do some tests of the final performance of your property to make sure that its condition is as agreed and expected.

Step 6: Close

A closing is an actual buy-sell transaction that usually takes place several weeks after the contract is signed. It is the time when all parties to the transaction (seller (s) and (buyer (s), buyer’s and seller’s attorney, bank attorney, title deed representative, etc.) come together to sign the final set of documents and to make all payments.

At closing, your attorney will distribute all payments including payment to the seller, taxes, fees, and title insurance policy and other fees.

Instead, a buyer will receive the new title to the property along with the title insurance policy and of course, the keys to the new apartment.

!! Congratulations!!

13 Comments
  • SEO Affiliate Program
    Posted at 21:37h, 30 January Reply

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  • AffiliateLabz
    Posted at 19:39h, 15 February Reply

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  • cbd
    Posted at 03:06h, 16 March Reply

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    Posted at 03:12h, 16 March Reply

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  • Jamesvog
    Posted at 06:25h, 23 April Reply

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  • Chanda Godbee
    Posted at 17:54h, 14 July Reply

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  • Anonymous
    Posted at 05:43h, 16 October Reply

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